【简介】
　　随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业服务纠纷案件的数量不断增加，物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展，切实做好物业服务纠纷案件民事审判工作是众望所归。
　　《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为“解释”）共13条，将于2009年10月1日起实施。这部司法解释涉及物业服务纠纷案件实践中的问题具体包括：物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

　　【焦点1】物业服务合同的主体
　　【案例】
　　D物业公司是H小区的前期物业，因其管理服务不善，遭到大部分业主的质疑，最终撤出了该小区。在小区卫生无人处理的情况下，业主委员会与业主大会请来了J物业公司，J物业公司于是进入该小区进行“整改”，这一整改就是一年多的时间，在此期间，并未与业主以及业主委员会签订新的书面服务合同。一年后，通过街道、派出所的协调，J公司物业公司与业主委员会的开会对物业费的收取达成协议，按整一年的范围来收取。事后，该小区30名业主一直未交费。他们的理由是与J物业间没有物业管理合同关系。J物业公司将这30名业主诉至法庭。
　　【简评】
　　物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。《物业管理条例》称之为“物业管理合同”。 物业服务合同的主体包括：一方为物业服务企业、其他管理人，另一方为全体业主或业主委员会。
　　本案中，J物业公司由小区的业主大会请来，虽然在一年内未与小区业主大会定立书面合同，但是一年后，在街道、派出所的协调下，J物业公司与业主大会对物业费的收取达成了协议，小区的业主虽然没有直接参与合同的签订，但业主大会的决议实际代表了业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。另一方面，业主在一年内接受了J物业公司提供的服务，事实上已默许了J物业的服务，业主理应向J物业公司缴纳物业管理费。
　　根据解释第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，本案中，各业主不应以其非合同当事人为由拒交物业服务费。
　　不仅是物业服务合同，前期物业服务合同也存在这个问题。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。
　　【相关法条】
　　《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　【焦点2】物业不履行或者不完全履行物业服务合同的法律责任
　　【案例】
　　X公司开发建设了一片商品房住宅区，小区物业管理服务也由X公司负责。小区业主购房时，随购房款一起缴纳了房屋维修金。双方在合同中并未约定物业服务的具体内容。业主们入住后，X公司在小区的一块原规划为娱乐休闲用的地皮上打起地基盖居委会。此外，小区内连续发生盗窃案，存在治安状况差、卫生状况差、人员出入混乱等情况，有的业主还发现自己的住房面积有缩水，X公司的种种管理混乱的行为让业主们十分不满，同时操心自己的房屋维修基金的去向和用途。于是业主们成立了业主委员会到法院起诉了X公司。
　　【简评】
　　物业管理合同的作用非常重要，它是进行物业管理的根据和标准。但实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，上述案例即是一个典型。对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。
　　解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，还明确了物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，弥补了物业管理合同约定可能不详尽的不足。物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。就其义务量而言，解释对物
……
（此处省略若干字，欲需查看全文请登录或联系0592-3228358成为法意通会员）