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　　2009年3月，法意通——北大法意法律咨询频道上线，企业（个人）持本网站宣传册入会即可享受8折优惠。
　　法意通是北大法意集团旗下的专业法律咨询频道，以包含有上万个法律咨询案例的数据库为基础，以近千名联盟合作律师为网络，以近百名核心律师组成的团队为保障，为广大中小企业、家庭和个人提供贴心、全面、高质量的法律服务。对于企业，法意通主要提供法律咨询、法律资讯、法律顾问、高端法律服务以及专项法律服务等；对于家庭和个人，法意通主要提供私人律师服务和自选付费业务。会员可以通过在线频道、在线文字、电话等多种方式向法意通进行咨询，对本站的案例库和法律法规库享有使用权。法意通是中小企业寻求法律对策的快捷通道，是家庭和个人享受贴心法律服务的保障。

　　为了帮助网吧经营者了解我国法律关于影视作品的信息网络传播权的规定，在经营中注意合法使用影视作品，2009年7月31日下午，在厦门市网吧协会的组织下，厦门法意信息科技有限公司联合福建德和联盟律师事务所在厦门市文化艺术中心举办了主题为《侵犯影视作品信息网络传播权控诉讼实务研究》的专题讲座。此次讲座由俞桂莲律师主讲，有80余家单位一百多名代表参加了讲座。
　　在讲座中，俞律师将我国法律关于影视作品信息网络传播权的相关规定结合实践中的司法判例，进行了详细的讲解，内容涉及信息网络传播权的取得、维权诉讼的现状和特点、公证取证的内容和要点等等，使与会人员充分认识到如何取得影视作品的合法使用权，以及在诉讼中如何处理相关诉讼。由于讲座是针对与会人员最关心的信息网络传播权问题开展的，充分运用案例分析加深网吧经营者对传播权纠纷、著作权纠纷的了解，并从法律专业人员的角度为网吧经营者讲解了网吧经营者应注意的事项，让与会人员感觉受益匪浅。本次法律讲座在参会人员的热烈掌声中圆满结束。

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　　张某将自己的住房出租给他人办美容院，结果遭到同单元其他居民强烈反对。居民联名向物业公司及工商行政管理部门发出公开信，要求制止在该房内开办美容院。工商部门接举报后，未给该店核准营业执照。三个月后，不明真相的王某欲租用该房经营美容美发业务，遂与张某签订了房屋租赁合同并且向张某预付了三个月租金共计2万元。随后，王某又对房屋进行了装修。之后王某向工商部门申请在租赁房屋内开办美容院。结果，强烈反对此事的居民再次联名向物业公司及工商部门发出公开信，要求制止在该房内开办美容院。工商部门接举报后，对王某的申请未予批准。两个月后，王某将承租房屋腾退给张某。张某起诉王某要求其按照合同约定给付合同两个月的租金作为违约金，王某反诉张某提供不符合要求的房屋，请求法院撤销合同。请问：张某要求王某支付违约金的请求是否能获得法院支持？

解答
　　张某要求违约金的要求不应得到法院的支持。并且，张某应该返还王某2万元租金，并赔偿王某装修的损失。
　　在本案中，张某明知自己的住房曾因其他居民反对而无法作为美容院经营，却隐瞒真实情况，仍将该房租给准备以此房经营美容院的王某，根据《合同法》第五十四条的规定，张某和王某之间的合同属于可撤销的合同。王某也已经向法院要求撤销合同，法院应当判决撤销该合同。依合同法规定，被撤销的合同自始没有效力。因此张某应当返还已经收取的租金。而且由于张某对于该合同被撤销存在过错，还应当承担因此给王某造成的损失。
 

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　　在与人订立房屋租赁合同时，一般应注意哪些问题？　

解答
　　房屋租赁是房屋所有人将房屋提供给他人占有、使用、并收取一定数额租金的法律行为。在订立房屋租赁合同时，首要问题是明确合同双方的权利义务，公平合理地协商议定房屋租金。同时，还要将租赁合同报房产管理部门登记备案以便于进行必要的管理。
　　通常，房屋租赁合同应当具备以下主要条款：
　　（1）出租房屋的坐落地点和特征。合同应载明具体地点、门牌号码、楼层、房屋的结构及附属设备。
　　（2）出租房屋的数量。在合同中要载明出租房屋的自然间数和面积。
　　（3）出租房屋的用途。是用于生活还是生产、经营。
　　（4）租金及交付租金的方法。合同中应明确租金的数额、计租标准、对租金的交付期限和具体日期。
　　（5）租赁期限。即合同对双方当事人有约束力的时间范围。
　　（6）违约责任。即违反合同的民事责任。当事人不履行或不适当履行合同，所应承担相应的法律后果。
　　（7）双方当事人认为确有必要的其他约定事项。
 

　　9月21日下午，新加坡仁恒房地产以26.14亿元的总价、约1.6万元/平方米的楼板价获得上海浦东外高桥逾10万平方米居住用地，是其一年前获得的同区域、同规模的土地价格的2倍多。
面对今年土地市场的现状，中国不动产研究中心针对上海开发商的相关调查显示，有高达75%的开发商认为土地市场已经过热，认为还没有走出低谷的开发商则为0。
就在去年7月，仁恒在无人竞争的情况下以11.9亿元的底价获得了外高桥股份转让的“森兰•外高桥”项目的约10万平方米居住用地，楼板价约7500元/平方米，而昨天，仁恒面对新鸿基地产、保利地产等强劲对手，愿意以双倍高价再拿森兰项目土地，在业内人士看来恰印证了今年楼市带动土地市场回暖。
　　事实上，上海今年成交的土地中，与去年相比价格翻番的不在少数，如本月中海发展70.06亿元拿下的今年“中国地王”普陀长风住宅地块，挂牌时的起始楼板价就达14364元/平方米，而去年有同类地块出让时的楼板价不过4700元/平方米；又如上月华润置地以8066元/平方米的楼板价竞得嘉定南翔住宅地块，而去年年初和记黄埔获得的南翔环球乐园地块楼板价不过2891元/平方米。
　　与此同时，为了稳定土地市场，防止地价飙高后开发商无力开发而导致土地闲置乃至被退回，地方政府已经在考虑措施。如上海正酝酿类似香港“勾地”制度的土地预申请制度，“价高者得”的模式或将改变；又如正在梳理“问题地王”的广州表示，对于拿地按期不开发的违约企业，将没收最终成交价的10%。
 

　　9月第二周深圳一手房市场仅录得631套的成交量，与前周相比有大幅回落，环比降幅达20.4%，这是继前周成交量有所回升之后，再度延续8月以来的下滑走势。
　　世联地产提供的统计数据显示，关内市场成交低迷是导致上周一手房成交量大幅下滑的主要原因———关内四区仅成交197套，占比31.2%，一方面因关内新增供应量小，另一方面也因部分片区房型大、房价高。上周成交前十强楼盘分别位于宝安、龙岗和南山，其中宝安区有5个，共成交142套，占前十强成交量的42.8%。
　　价格方面，一手房成交均价为18368元/平方米，环比下降3.5%，延续了前周的小幅跌势，世联周报将其总结为“房价开始显示‘冲高回落’的迹象”。其中，龙岗区以11530元/平方米的均价成为全市最低，而罗湖区均价仍在上涨，以32107元/平方米位居榜首。
　　与此同时，上周深圳二手房成交环比又上升1.7%，达到2918套，几乎是新房成交量的5倍。

　　在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。为统一法律适用，促进房屋租赁市场的健康发展，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）于2009年9月1日正式施行。以下本文将从几个需要注意的方面对《解释》进行解读。
　　一、《解释》的适用范围
　　《解释》的前言和第一条明确载明《解释》适用于城镇房屋租赁合同纠纷案件。城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。房屋租赁，主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。另外，由于乡村近年来的发展，乡村规划区内的房屋租赁合同也日益涌现出来，《解释》里同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。但是，依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用解释。
　　二、租赁合同无效的范围
　　《解释》判断租赁合同是否有效的一个基础是：租赁合同是否符合相关法律、行政法规的效力性强制性规定。在此基础上，《解释》确定了认定合同效力的原则：
　　（一）限定无效合同的范围
　　《解释》仅将以下几种房屋租赁合同认定为无效：
　　1、违法建筑物的租赁合同。违法建筑物范围包括：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
　　2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同。
　　3、未经出租人同意的转租合同。
　　（二）在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则
　　根据《解释》第二条，对于欠缺生效条件的合同，当事人可以采取补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，法院就认定合同有效。
　　（三）房屋占有使用费不代表合同有效
　　《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于此条，不能理解成按照合同履行支付租金从而把无效合同按照合同有效来处理，而是合同无效后，当事人返还依无效合同取得的财产的一种方式。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。
　　三、房屋租赁合同期间的装饰装修的处理
　　《解释》确立了处理此类纠纷的规则：
　　承租人若擅自进行装饰装修，则构成侵权，承担侵权责任；承租人若经同意装饰装修，则区分情况适用不同的处理原则：
　　一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。
　　二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。
　　合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失（现值是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。）作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；
　　合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失（残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用，即摊销的费用若高于现值则以摊销的费用来确定残值）；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。
　　四、承租人优先购买权的例外
并不是只要出租人出卖租赁房屋，承租人就有权主张优先购买权的。《解释》第二十四条规定了承租人行使优先购买权的四种例外情形：
　　（一）房屋共有人行使优先购买权
法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。
　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属
我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。
　　（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买
本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。
　　（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续
　　《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

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